Une ville où chacun est bien logé

Nous voulons avant tout, récupérer l’argent que citymall doit à la ville de Verviers pour les maisons et aujourd'hui des parcelles inhabitables et inhabitées. 

En augmentant la taxe d’inhabitation, nous voulons que la première année qui suit le constat d’inhabitation serve à inciter le propriétaire à remettre le bien sur le marché locatif en lui proposant le cas échéant une aide pour la rénovation de son bâtiment. Cette aide sera limitée aux petits propriétaires et proposera un financement des travaux par le système du tiers payant. Nous proposons que la première année soit taxée à hauteur de 120€ (indexé) par mètre de façade et que, dès la 2e année, soit appliquée le taux maximum de 240€ (indexé) par mètre de façade et par étage. De même, nous voulons augmenter les taxes sur les parcelles et les terrains non bâtis.

En cas d’inoccupation structurelle de plus de trois ans, nous prenons des mesures radicales : prise en gestion forcée et réquisition judiciaire. Depuis quelques années déjà, les propriétaires concernés ont la possibilité de se mettre en règle. La ville confiera ces unités de logement en premier lieu aux sociétés de logement social ou à l’agence immobilière sociale. Ainsi, nous pourrons accroître le choix de logements sociaux ou à prix abordable sur le marché locatif.

Un grand nombre d’immeubles inoccupés sont par ailleurs dissimulés ou non enregistrés. Or, depuis janvier 2022, une méthode basée sur le croisement des données d’eau, d’électricité et de domiciliation a été testée à Herstal et a permis rapidement de doubler le nombre de logements inoccupés recensés. Le gouvernement wallon a, par ailleurs, publié trois arrêtés permettant d’encadrer de manière similaire la détection des logements inoccupés, de développer les outils de prise en gestion volontaire, forcée ou judiciaire et enfin d’instaurer un régime d’amende administrative pour inoccupation. Ce dernier continue de susciter quelques interrogations quant à la complexité de son adoption. Mais, ce qui est certain, c’est que la majorité verviétoise a fait preuve d’une grande passivité dans ce dossier. A l’heure d’écrire ces lignes, cette méthode n’a toujours pas été utilisée à Verviers.

Enfin, une attention particulière doit être donnée aux logements inoccupés au-dessus des commerces. Le recensement par la ville des logements inoccupés a été élargi aux surfaces au-dessus des rez commerciaux mais on ne peut pas se limiter à un constat. 

Nous voulons une approche systématique: recensement de tous les immeubles à rez commercial concernés, choix de l’opération de rénovation à effectuer parmi un catalogue d’opérations établies dans un règlement d’urbanisme, financement avec un système de tiers payants et de primes en fonction du nombre de logements rendus à nouveau accessibles.

Pouvoir se loger est un droit fondamental universel. Les pouvoirs publics ont le devoir de garantir ce droit. Il y a pénurie sur le marché du logement abordable et cette pénurie fait fortement grimper les prix. D’urgence, il faut plus d’habitations, d’unités de logement qui permettront aux jeunes ménages de travailleurs de se lancer dans la vie. Des logements pour les personnes âgées également, qui ont d’autres besoins sur ce plan. Et des logements pour tous ceux qui, économiquement, se retrouvent sur la touche et ne peuvent trouver de logements convenables à des prix abordables. Aujourd’hui, la ville compte à peine 1411 logements « sociaux » - logements appartenant ou gérés par logivesdre. C’est-à-dire, bien loin des besoins. Entre-temps, 639 ménages verviétois sont sur des listes d’attente pour un logement public. Mais, on ne peut pas habiter sur une liste d’attente…

Le but du logement social a toujours été celui-ci : rendre accessible à tous des logements à loyer très modéré. En 1961, lorsque, pour la première fois, on a fixé des limites de revenu pour une habitation sociale, 60 % de la population entrait encore en ligne de compte. Nous désirons étendre bien davantage l’habitat social. Nous pouvons également relever les limites de revenu, de sorte que les personnes à revenu moyen trouvent de nouveau une place dans notre politique moderne du logement social. À terme, en acceptant les catégories de revenus plus élevées, les rentrées locatives des sociétés de logement social augmenteront également.

Si PS, Cdh et Ecolo ne se sont pas donnés les moyens de respecter et de faire respecter l’engagement pris devant les caméras de construire 10 % de logement public au niveau régional, la ministre libérale Valérie De Bue a, quant à elle, fait sauter cette exigence la considérant « excessivement rigide et inadaptée à la réalité de la diversité wallonne ». Le ministre socialiste Christophe Collignon a repris la même rengaine arguant que « certaines communes très attractives voient fleurir de grands projets immobiliers privés qui font chuter leur moyenne en deçà des 10% ». C’est donc à un discours de renoncement que l’on assiste ces dernières années. Pire, on commence à envisager des partenariats public-privé pour résoudre cette crise du logement abordable. Si l’on souhaite sérieusement rendre effectif le droit au logement, il faut un plan ambitieux de construction et de rénovation de logements tant sociaux que publics. Pour le PTB, cela passe par la construction sur le territoire de la ville de Verviers de nouveaux logements pour atteindre sur les 3 prochaines mandatures ces 10% avec : un tiers de logements sociaux et deux tiers de logements publics à louer ou à acheter à un prix abordable. Cela permettra d’atteindre 10% de logements sociaux dès 2030. Comment? Grâce à la mise sur pied d’une Union verviétoise du logement.

Nous prévoyons en outre à travers des charges d’urbanisme d’imposer un minimum de 30% d’habitations sociales dans tous les grands projets de nouvelles constructions dont la ville est partenaire (par exemple par l’apport du terrain).

Nous passons aussi à la vitesse supérieure afin de rénover au plus vite les logements sociaux. Nous veillons à une inoccupation la plus courte possible entre deux mouvements de locataires. Nous mettons au point un master plan de rénovation du parc de logements de logivesdre, de la commune et du CPAS. Dans ces grands projets de rénovation, nous rénovons d’abord les habitations inoccupées de sorte que les personnes qui habitent dans un quartier depuis des dizaines d’années déjà puissent continuer à y vivre. Nous avons surtout recours à des « rénovations douces », avec un impact limité sur les locataires, de sorte que, autant que possible, ils puissent continuer à résider dans leur logement.

A Villejuif, dans la banlieue de Paris, c’est une toute autre dynamique qui est mise en place. Là-bas, c’est le Parti communiste français qui dirige la commune. La rénovation du quartier de logements Lebon-Lamartine offre un bel exemple de démocratie et de politique participative. Les habitants ne sont pas seulement consultés mais impliqués de bout en bout dans la rénovation du quartier, la rénovation de leur appartement, et la construction de nouvelles tours de logements. Pas assez d’espaces verts ? On en ajoute. Il faut un autre système de chauffage ? On mise sur la géothermie. Les habitants veulent maintenir les balcons ? C’est intégré dans le projet architectural. Il y a un manque de places en crèches ? Une nouvelle sera construite avec ce nouveau quartier. Si un projet comme celui-là est possible en France, il l’est en Belgique aussi.

Pour bien des locataires sociaux aussi, le loyer représente une fameuse saignée dans le budget. Les coûts communs supplémentaires - les charges locatives - alourdissent souvent la facture. C’est pourquoi nous gelons le loyer actuel des logements sociaux et plafonnons les charges à 10 % du prix du loyer.

La moitié (51,4%) des Verviétois louent un logement. Le marché locatif privé est vaste. Il y a peu de règles et encore moins de contrôle. Ici, c’est le Far West du capitalisme qui prévaut. Résultat : 63,6 % des locataires en Wallonie considèrent les coûts liés au logement comme un poids trop lourd à porter pour leurs finances.

Il est absurde qu’aucune limitation n’existe dans le prix du loyer exigé par un propriétaire. Quatre cents euros pour un studio de mauvaise qualité, c’est monnaie courante, aujourd’hui. Ce n’est interdit nulle part. Nous voulons que le gouvernement wallon instaure une grille des loyers contraignante, de sorte qu’ils puissent être déterminés sur base de critères objectifs : la qualité du logement, le nombre de chambres, le confort, l’économie d’énergie… Nous attribuons à chaque critère un certain nombre de points et chaque point correspond à une somme fixe. C’est ainsi que nous fixons le loyer. Si le loueur ne respecte pas la grille des loyers, le locataire doit avoir le droit de s’adresser à un juge afin que le loueur respecte effectivement cette grille.

Il s’agit d’une compétence du gouvernement wallon. Mais devons-nous attendre son bon vouloir ? Nous voulons que les autorités communales utilisent la grille indicative élaborée par la région wallonne pour fixer une grille verviétoise contraignante propre à la ville. Nous rendons cette grille disponible et en faisons la promotion. De la sorte, le locataire privé sera plus fort.

Nous voulons que la ville fasse en sorte que tous les logements loués sur son territoire satisfassent aux normes minimales de qualité du Code wallon du logement. Le gouvernement wallon devrait imposer un certificat de conformité, autrement dit un label de contrôle du logement, à toutes les habitations louées. À l’instar de l’inspection automobile, chaque immeuble loué devrait être contrôlé lui aussi.

Nous voulons que tous les logements loués en ville soient contrôlés. C’est pourquoi nous augmentons le nombre des contrôleurs du logement. Au service Contrôle du logement, nous embauchons des travailleurs sociaux qui accompagneront les locataires d’immeubles insalubres ou inhabitables dans leur recherche d’un nouveau logement.

Souvent, les locataires ne demandent pas ce contrôle eux-mêmes par crainte que le logement ne soit déclaré inhabitable et qu’il ne leur soit impossible de payer ou de trouver un autre logement à louer. Sur un marché locatif privé trop étriqué, l’initiative du contrôle ne peut pas incomber au locataire. C’est aussi pour cette raison que nous demandons que l’offre de logements d’urgence et de transit soit fortement augmentée.

Quant aux propriétaires d’habitations qui ne sont pas en ordre avec les normes du Code wallon du logement, nous les obligeons à mettre leur habitation en ordre à leurs propres frais. S’ils ne le font pas, ils se verront infliger des amendes plus fortes et seront obligés de confier leur immeuble à l’Union verviétoise du logement que nous voulons créer, ou au CPAS.

Comme à Liège, nous voulons des Maisons de l’Habitat de la ville. un modèle que nous voulons faire devenir l’endroit facile d’accès où chaque Verviétois doit pouvoir adresser ses demandes de logement. Mon habitation est humide, peut-on faire venir le contrôle ? Quelles primes puis-je recevoir en cas de transformations ? Comment m’inscrire pour un logement social ? La Maison de l’Habitat doit être le premier endroit du quartier où l’on peut entrer et recevoir des conseils.

Nous mettons sur pied un site communal du logement, un site internet sur lequel des habitations à louer sont proposées, nous conférons un « label vert » à tous les logements nantis d’un certificat de conformité. Comme pour le permis de location que la ville a instauré pour les surfaces de moins de 28 m². C’est profitable à tout le monde : aux personnes en quête d’une bonne habitation et aussi à tous les propriétaires de bonne composition. Ce site du logement indique également une fourchette de prix locatifs, via la grille verviétoise des loyers. Ainsi, la ville peut cogérer l’éventail des habitations à louer.

Nous interdisons la vente des terrains et bâtiments communaux

On ne construit pas sur du vide. Pour pouvoir étendre l’offre de logements à prix abordables, une ville a besoin de terrains. Aujourd’hui, Verviers vend pas mal de ses propres terrains : comme le site Belgacom mais aussi dans les villages. Cette braderie doit cesser. Nous stoppons cette vente de notre ville aux promoteurs. Nous maintenons les terrains publics en propriété publique. L’inventaire des terrains publics doit surtout servir à construire un plan à court et plus long terme pour l’affectation de ces terrains à des projets de l’Union Verviétoise du Logement.

Nous ne désirons autoriser des concessions à des promoteurs que selon les termes d’un bail, comme c’est le cas à Amsterdam et à Vienne. Ce système présente quatre avantages au moins. Nous pouvons définir les critères de ce qui sera construit et de ce qui peut l’être, notamment le critère d’un tiers de logements sociaux pour les projets d’envergure ; nous limitons la spéculation ; nous empêchons les hausses de prix et nous touchons des revenus que nous pouvons réinvestir dans d’autre projets de logements abordables. Quatre pierres d’un coup.

Nous puisons notre inspiration du côté des habitations SMART de Vienne

« Sur le marché du logement, nous devrions avoir une bonne petite R4 » soupire le professeur d’architecture André Louckx. Il veut dire par là une forme accessible, financièrement abordable et de bonne qualité de logements que pourrait se permettre la grande majorité des gens. À Verviers, à coup sûr, c’est ce dont nous avons besoin. La ville de Verviers ne réussit pas avec ses opérations de rénovation urbaine à offrir suffisamment de nouveaux logements abordables. Seules quelques unités par projet sont données en gestion à une des sociétés de logement de service public ou au CPAS.

Pourtant, Verviers pourrait aller chercher son inspiration du côté des habitations SMART, à Vienne, où l’on a consciemment opté pour des logements compacts, à bon marché. La création de ces habitations SMART est modulaire : elle peut se modifier quand la situation familiale se modifie. De la sorte, on tire parti de façon optimale de la superficie de chaque unité de logement. Il y a une grande terrasse pour toutes les unités d’habitation : il y a des équipements communs, comme une remise pour vélos, des zones vertes, un espace vital séparé en plus et une cuisine pour les fêtes familiales… Les habitations SMART ont une empreinte écologique minimale. Elles sont destinées aux familles monoparentales, aux personnes âgées, aux isolés. Bref, à tous les groupes qui ont le plus besoin d’un logement.

Durabilité sociale, architecture moderne, écologie et prix abordables sont les éléments clés des habitations SMART. Vienne en connaît cinq types, respectivement avec un maximum de 40 m² avec une chambre à coucher, 55 m² avec deux chambres à coucher, 70 m² avec trois chambres à coucher, 85 m² avec quatre chambres à coucher et 100 m² avec cinq chambres à coucher. Le loyer d’une habitation SMART avec deux chambres à coucher, un hall, une salle de bain, un espace séjour avec cuisine, toilette et terrasse s’élève à 412 euros par mois. L’apport personnel des locataires s’élève au maximum à 3300 euros. Cet apport personnel est transformé en part dans l’Union pour le logement. Après une période de dix ans, la part peut être vendue si le locataire quitte l’appartement. Si le ou la locataire conserve sa part, il ou elle peut continuer à louer au tarif préférentiel ou acheter l’appartement au prix coûtant. Dans ce cas, on ne paie plus désormais qu’un certain montant mensuel pour l’entretien de l’appartement.

Nous fondons une Union verviétoise du logement

Les promoteurs immobiliers et entreprises de construction se focalisent sur les revenus plus élevés et provoquent ainsi une spirale de surchauffe des prix. La ville doit intervenir. Comment ? En créant une société de la ville qui construit elle-même des logements et les gère. Elle effectue également des travaux de rénovation et d’isolation. Cette société de la ville peut aussi exécuter des travaux pour des propriétaires privés. Elle avance alors les coûts des travaux et le propriétaire les rembourse ensuite au moyen de l’argent qu’il économisera sur le loyer et l’énergie : c’est le système du tiers-payant.

La ville de Vienne exploite elle-même 220 000 « logements communautaires » (Gemeindebau) et subventionne en plus 200 000 habitations qui doivent répondre à des critères de qualité stricts et sont loués pour un loyer modéré. Ce que nous appelons des logements sociaux, uniquement accessibles aux personnes à très bas revenus, est très ordinaire à Vienne. Près de 60 % des Viennois louent une habitation publique ou subventionnée. Le plafond de revenus pour une personne seule est de 3 500 euros nets par mois. « Vienne, la ville dans laquelle même un professeur d’université habite dans un logement social », a titré un journal belge.

Et ce n’est pas tout. À Vienne, les autorités savent qu’un logement n’est pas qu’un simple empilement de briques. Outre une habitation, les complexes de logements viennois proposent une foule de services, depuis des crèches et lavoirs, et jusqu’à des ateliers de réparation de vélos et des magasins de quartier, en passant par des pharmacies et des cabinets dentaires. L’offre varie en fonction des besoins des habitants et du quartier. Les résidents ont en effet leur mot à dire dans l’offre de services. Dans le complexe Sargfabrik, les habitants ont opté pour la culture et la détente. Les 112 appartements ont accès à une bibliothèque, une salle de concert, une salle de réunion, un café-restaurant, une crèche avec aire de jeu et un toit-terrasse. Il y a même une piscine, avec sauna finlandais et jacuzzi. Chez nous, Sargfabrik serait un immeuble de luxe impayable, une gated community que les jaloux admirent à travers des grilles. Mais à Vienne, c’est un projet subventionné par la Ville.

Les mêmes règles d’accès simples s’appliquent pour Sargfabrik et pour tous les autres logements communautaires. La personne à laquelle un logement est attribué ne peut plus le perdre, même si ses revenus dépassent à un moment le plafond. En effet, un logement public doit apporter autant de sécurité qu’un logement personnel, mais à un prix nettement plus abordable et avec une garantie de confort et de qualité. La politique viennoise du logement offre également des avantages aux 40 % d’habitants qui louent sur le marché privé ou qui préfèrent acheter leur habitation. Les bailleurs privés doivent eux aussi respecter la norme: la qualité à bas prix. Les familles viennoises qui achètent un logement peuvent bénéficier de prêts hypothécaires et de prêts à la rénovation sans intérêt. Et comme la Ville subventionne aussi les habitations privées, elle a dès lors son mot à dire dans l’architecture et les matériaux utilisés lors de rénovations, pour lesquelles les propriétaires bénéficient de prix avantageux.

Abandonner le marché du logement aux promoteurs immobiliers, aux milliardaires et aux propriétaires de clubs de football? Ou confier aux pouvoirs publics le rôle de chef d’orchestre dans le domaine du logement? Nous devons créer une Union pour le logement à Verviers. La mission de cette Union ne se limiterait pas à la gestion des logements sociaux, comme le font les sociétés de logement actuelles. Elle serait le centre de commandement chargé, pour le compte de la collectivité, d’orienter toute la politique du logement. L’Union pour le logement donnerait le « la » aux autres membres de l’orchestre, depuis l’architecte jusqu’aux entreprises de construction. Mais ce sont les résidents qui écriraient la partition. Comme à Vienne, le conseil d’administration pourrait être présidé par l’échevin du Logement et être composé de représentants de différents groupes d’intérêt: jeunes, seniors, locataires, organisations environnementales, syndicats, etc. En effet, la participation la plus large et la transparence sont indispensables pour éviter le copinage et les conflits d’intérêts. L’Union pour le logement pourrait planifier la politique du logement et acheter des terrains et des immeubles. En généralisant et en étendant le « droit de préemption », nous ferions en sorte que ce soient les pouvoirs publics, et non les spéculateurs, qui aient la priorité lorsqu’un nouveau terrain se libère. Les logements publics seraient la nouvelle norme et ils seraient accessibles à la majorité de la classe travailleuse

Une vaste offre de logements publics permet de modérer les effets du marché. Les 6 % de logements sociaux existant actuellement ne suffisent pas pour avoir la moindre influence sur le marché. La situation est par contre très différente à Vienne, avec 50 à 60 % de logements publics. Dès lors que les pouvoirs publics peuvent exercer un droit de préemption et intervenir comme metteurs en scène, les géants de l’immobilier sont bridés et la spéculation est entravée, au bénéfice des personnes qui se démènent dans la chasse au logement. L’achat fait également partie des possibilités offertes par l’Union pour le logement. Celle-ci dispose de sa propre offre de logements en vente ou oblige les promoteurs immobiliers à prévoir des logements abordables dans tout projet privé. Moins de lofts luxueux et de bureaux, et plus de logements agréables et confortables. Étant donné que, via l’Union pour le logement, les pouvoirs publics peuvent suivre de près les développements et savoir précisément ce qui se passe sur le marché, ils peuvent de plus exiger qu’un logement « abordable » le soit réellement. Toute une génération de chasseurs de maisons sait parfaitement que cette notion est une vaste blague dans l’interprétation qu’en donnent les promoteurs immobiliers et que ce terme est utilisé pour qualifier des logements vendus à des prix qui donnent le vertige. Les acheteurs méritent aussi un coup de pouce par des subsides et des prêts bon marché. De la sorte, se loger sera pour tout le monde bien moins stressant et, surtout, bien moins cher qu’aujourd’hui. Les mots clés de la nouvelle politique du logement seront prix abordables, confort et sécurité.

Dans les prochaines années, nous aurons besoin de beaucoup plus de logements neufs ou entièrement rénovés. Particulièrement à Verviers, l’Union pour le logement devra gérer sa propre entreprise de construction publique. De cette façon, elle pourrait garantir un emploi de qualité et éviter les abus sociaux sur de nombreux chantiers où l’exploitation et l’esclavage moderne sont aujourd’hui monnaie courante. 

Les entreprises de construction publiques doivent être renforcées et valorisées. Sous la direction de l’Union pour le logement, elles effectuent une partie des nombreux travaux dont notre pays a besoin pour sortir de la crise du logement, sans la contrainte de devoir maximiser les profits, et avec l’engagement de respecter de manière irréprochable les exigences de sécurité modernes et les conditions de travail. L’Union pour le logement peut ainsi déterminer elle-même où la barre doit être placée sur le plan des prix, du confort et de la qualité. Puisqu’elle s’occupe d’une vaste offre de logements en vente et en location, les promoteurs immobiliers privés n’ont d’autre choix que d’appliquer ces normes.